根据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国政府采购法实施条例》、《政府采购非招标采购方式管理办法【财政部令(略)号】》等有关法规，昆明市机关事务管理局政府采购办公室对昆明西南联大研究院附属学校“(略)年物业管理服务”进行竞争性谈判，欢迎在中华人民共和国境内注册具备相应经营条件的供应商报名参加。此次竞争性谈判方式采购活动由昆明市明信公证处进行公证。

集中采购机构：(略)

地址：(略)2号楼5楼

1、项目编号：(略)

2、项目内容：(略)

[详见附件格式一 采购需求一览表]

3、项目预算：(略)

谈判供应商须提供的证明文件

项目概况

昆明西南联大研究院附属学校位于昆明呈贡万青路(略)号，学校办学规模(略)个班，开设小学、初中和高中，开办国际部。学校由北京清华大学附属中学支持办学，清华附中派出管理团队，并有驻校骨干教师指导教育教学。占地(略)亩，建筑面积约(略).8万平方米，包括行政楼（1栋）、报告厅（1栋）、体育馆（1栋）、实验楼（3栋）、教学楼（小学部（4栋）、初中部（1栋）、高中部（1栋）、国际部（1栋）、食堂（1栋）、男女生公寓（4栋）、留学生公寓（1栋）、羽毛球馆（1间）、烘焙馆（1间）、插花馆（1间）、茶艺馆（2间）、劳技馆（1间）、西南联大纪念馆（5间）、小学部标本馆（1间）、会议室（5间）、合班教室（7间）、小学运动场、中学运动场、篮球场及校园道路等。各区域具体平面分布及状态由各投标单位投标勘察。

一、保洁及日常维护、维修管理：(略)

1、单位进出内外道路路面、排洪沟、公共办公区域内外走道、公共区域场地及配套设施、公共区域围栏扶手墙面、雨水沟、会议室、小学部、实验楼、行政楼、地下车库、体育馆、羽毛馆等功能馆场地及设施、卫生间、垃圾点周围、垃圾桶等所辖范围内的环境卫生保洁，负责及时清理清运垃圾桶里堆放的垃圾。保持干净整洁，厕所无异味以及垃圾桶的干净整洁（按实际需求提供清洁服务）。

2、供电、照明设施：(略)

3、水泵房由物业主管带班进行检查、检修、清扫、消毒等工作对设施、设备的日常运转、保养、清洗、消毒、安全应负责管理。设施必须加盖加锁以防范不安全隐患事故发生，与外界相同的检修口、排气孔、溢流口排污口须有防护网罩，周围环境须整洁干净，且符合卫生要求。设施管理人员应定期对设施检修并进行卫生安全巡查。每半年应对二次供水用水箱至少进行一次全面清洗、消毒，设立清洗、消毒记录，并对水质进行检验，及时发现和消除污染隐患，如发生事故应及时报告卫生监督部门。按照卫生监督部门的有关要求，从事水箱清洗、消毒工作的单位须持有合法的资质证明，清洗消毒人员须取得健康及卫生知识培训合格证，按规范程序进行。保障水泵房的正常运行。

4、给、排水设施：(略)

5、能够熟练掌握和运用学校的设施设备（含抽水设备、中水处理设备、二次供水设备、消防设备、配电房设备等）、位置、各项安全要求等；定期检查并建立检修记录和保养记录；设施发生损坏或接到报修时，在(略)分钟内展开维修，小修1小时内完成。当日内不能解决的，要及时说明情况。属于大、中修的，及时编制维修计划，向学校提出报告与建议，根据校方的决定组织维修；维修及时率(略)%以上，维修合格率(略)%，设施设备完好率(略)%以上。

6、定时、定期巡检：(略)

7、负责学生课座椅、门窗锁、墙面、地面、卫生间等设施设备日常维修维护，及时疏通拥堵的卫生设施，地面、墙面的修补维护，地砖无空鼓、松动，楼梯台阶防滑条无脱落，各种门开闭灵活，各窗户完好，推拉顺畅，纱窗完整。玻璃稳固完好，窗帘无脱落、卡死，确保教育教学的正常开展。

8、负责教师公寓钥匙的保管与偶尔的开门以及招待所（老师和学生）入住前卫生保洁、床上用品的铺设，以及日用品的放置，客人走后床上用品的拆除、房间的保洁等。

9、每年至少2次对建筑屋顶的清理及排水系统的疏通，防止冒、堵现象发生，造成屋顶、墙壁漏水。

(略)、遇疫情时的消毒工作。

(略)、遇开学、学校大型活动等乙方无条件响应甲方增加的零时性工作。

(略)、学校提出的其它服务型工作。

(略)、费用除人工外还包括：(略)

二、电梯维护保养、维修、管理：(略)

由乙方为《电梯维护保养清单》中列明的甲方使用、管理的电梯提供日常的维护、保养、维修和紧急救援服务。乙方应当按照国家《电梯日常维护保养规则》完成半月、月、季度、半年、年保养项目，并做好维护保养记录。实施日常维护保养后的电梯应当符合国家《电梯维修规范》等电梯安全技术规范的相关规定，《曳引与强制驱动电梯日常维护保养记录》。

1、甲方有权监督乙方按照合同约定履行维护保养义务，发出故障通知或提出建议。?

2、甲方有权要求乙方保障电梯的安全正常运行。乙方的维护保养达不到合同约定的维护保养标准或要求甲方有权拒绝在维护保养记录上签字。

3、甲方有权对乙方未能履行的义务罚款，发现一次罚款(略).(略)元。

4、乙方应当具备特种设备安全监督管理部门核发的相应许可。独立作业人员应当取得相应的《特种设备作业人员资格证》。

5、乙方设立全天候服务电话和投诉电话，提供(略)小时紧急救援服务。

（1）发生电梯困人事故接警后城区一般在(略)分钟（驻点服务(略)分钟）内到达现场；

（2）紧急故障处理，(略)分钟内到达现场；

（3）一般性故障处理，(略)分钟内到达现场；

（4）对故障无法查明原因，普通故障不超过2小时,特殊故障不超过(略)小时；

（5）故障不能彻底排除,只采取临时措施处理，不超过约定解决时间；

（6）其它遵守《特种设备安全监察条例》及《电梯维护保养清单及保养费明细表》规定。

6、乙方对所维护保养电梯的安全运行负责，保障安全保护装置有效和设备完好。?对因更换机电器件等原件材料的质量问题给甲方造成的损失承担全部责任。?

7、乙方作业中负责落实现场安全防护措施，保证作业安全。?

8、乙方向甲方提出合理化建议并向甲方报告所维护保养电梯的运行情况、零部件使用情况、易损件的更换情况及电梯更换修理需求。?

9、配合电梯检验机构对电梯的定期检验。?

(略)、费用除人工、日常维护保养、维修费等相关费用但不包括以下费用：(略)

（1）属国家规定的为电梯进行改造、重大维修工作所需要的材料和人工费用；?

（2）日常维护保养过程中需要更换的机电器件等原件材料费用；?

（3）支付给国家特种设备检验机构的电梯检验费用。

《电梯维护保养清单》

三、污水处理维护保养、维修、管理：(略)

学校有单独使用的生活污水处理站，日均中水处理量(略)立方，处理后的中水全部二次利用于绿化灌溉和卫生间冲洗，污水处理操作人员管理维护内容包括污水处理站的日常操作、维护保养、维修、中水储存池抽水设备的日常管理，储水池的清理，并配合完成环保部门的各项督查。费用除人工外还包括：(略)

污水处理池管理人员要求持有《环境污染治理设施运管人员培训证书》上岗，身体健康、五官端正，高中以上文化、吃苦耐劳、服从管理，能熟练操作污水处理池设备的(略)岁以内人员。

本次招标托管的中水处理要求达到GB(略)-(略)《城镇污水处理产污染物排放标准》控制项目最高允许排放浓度（日均值）一级A标，每季度提供由第三方出具的中水质量有效、合格的检测报告。

四、太阳能维护保养、维修、管理：(略)

太阳能系统设置在学生公寓楼顶、教师公寓楼顶以及食堂和初中部教学楼顶部.

1、保养内容：

（1）检测水箱水温；

（2）保养及清理水系统的水垢；

（3）检测制冷系统静止压力，运行高、低压力；

（4）检测主电源电压及电源、电线的可靠性；

（5）负责太阳能和热泵机组运行中的故障检修；

（6）负责老化或破损零配件的更换；

（7）每月整理成文件提交至校方后勤服务中心负责人员；

（8）严格按照热水系统维护保养手册，进行维修、保养、清洗、安检。

2、维修及保养服务承诺

（1）提供的物品（含配件）是全新、未使用过的原装合格正品。若配件停产，型号和性能发生变更时，不能更换原机配件，采用同期质量和性能不低于原机配件更换。

（2）维保内容除包括综上所述外，负责运输、安装并提供相应的技术服务与质量保证。

（3）维修人员应遵守校方的管理规定，维保中不得影响学校的正常工作；要挂牌持证上岗，接受用户监督；要严格遵守行业操作规程，安全责任自负。

（4）设立(略)小时报修电话，在接到校方报修通知后5小时内响应，到现场进行维修。如在接到通知后(略)小时内未响应派维修人员到现场，校方可安排他人维修，维修费用由乙方支付。

（5）做好维修保养质量、安全管理，凡维修、保养期间发生的质量、安全事故，均由乙方负责并及时报告校方。每维修保养年度的第一个月，须向校方提供该年度维修保养的具体计划表，经校方确认后组织实施。

（6）每个月走访用户并填写信息反馈单，由校方人员签字确认，一式二份，双方各留一份。

（7）每半年(具体时间以乙方提供的本年度维修保养的具体计划表为准)组织内部热水服务人员对热水设备系统抽查自检，并于检测完成后 5天内提供一份保养情况的全面报告交校方签字确认。

（8）乙方建立工作记录制度，每天或每次的日常维修、保养和部件更换均有记录备查。

（9）在检测、维修过程中注意保护好校方的其他设备、器材和物业设施，如因我方原因造成的设备、器材损失等均由乙方承担。

（(略)）在进行检测、维修过程中应遵守热水安全管理的有关规定，如因乙方原因造成事故的，乙方承担全部的法律责任。

3、费用除人工外还包括：(略)

五、特别说明：

1.所有使用工具均由成交单位提供。

2.因成交单位服务问题造成上级监管部门的处罚由成交单位自己承担。

云南省政府采购网、昆明市公共资源交易平台公共服务系统

采购人：(略)