第一章  总  则

第一条【目的依据】为规范物业服务招投标活动，保护物业服务招投标当事人的合法权益，促进我市物业服务市场公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》及《物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 【适用范围】本市行政区域内的物业（包括前期物业）服务招投标活动及其监督管理，适用本办法。

第三条 【行政主管部门】宁波市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责全市物业服务招投标政策制定和物业服务招投标活动的监督管理。

市公共资源交易中心负责指导区县（市）、开发园区公共资源交易中心将物业服务招投标纳入工作职责。  

宁波市物业和住房维修资金管理中心（以下简称市物管中心）负责本市物业服务招投标活动的具体指导和监管工作。

各区县（市）、开发园区住房和城乡建设局（以下简称辖区物业主管部门）负责本行政区域内物业服务招投标活动的指导、监督和管理工作。各区县（市）、开发园区可设立物业管理招投标领导小组，由辖区物业主管部门负责组建，成员由辖区内住建、物价、综合执法等部门及所在地街道办事处（乡镇人民政府）组成，领导小组下设招标管理办公室（以下简称辖区招标办），办公室设在辖区物业主管部门，负责本行政区域内物业招投标活动的日常指导、监督和管理工作。

第四条 【交易场所】涉及公开招标的物业服务招投标活动纳入各级公共资源交易中心平台（以下简称“交易平台”）。

第五条 【交易原则】物业服务招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第二章  招 标

第六条 【交易方式】物业服务招投标活动可采用公开招标、协议选聘两种方式。

公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请资信良好的、不特定物业企业的；

协议选聘，是指招标人通过发出投标邀请书的方式邀请三个以下、资信良好的物业企业，并要求投标人一次报出不得更改的价格和物业服务标准，由招标人从中确定中标人的选聘方式。

第七条 【公开招标范围】符合下列条件之一的，招标人应采用公开招标方式选择物业服务企业：

（一）新建总建筑面积5万平方米以上的多业主住宅项目；

（二）新建总建筑面积3万平方米以上的多业主非住宅项目（含商业、办公及居住混合型物业）；

（三）其他法律、法规、规章规定或以有关协议约定，应当采取公开招标的。

第八条 【协议选聘范围】符合下列条件之一的，经辖区物业主管部门或辖区招标办批准，招标人可采用协议选聘选择物业服务企业：

（一）新建总建筑面积5万平方米（含）以下多业主的住宅项目；

（二）新建总建筑面积3万平方米（含）以下多业主的非住宅项目（含商业、办公及居住混合型物业）；

（三）新建单一业主的住宅、非住宅项目；

（四）公开招标的投标人连续两次不足三家的；

（五）有保密或安全等方面特别要求的；

（六）国家规定或行业要求不适宜采用公开招标的。

第九条 【招标人】 本办法所称招标人是指依法进行物业服务招标的单位（组织）。

一个物业管理区域分期建设的，前期物业招标人应当统一，招标文件约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。

招标人可以将物业服务招标事宜委托招标代理机构具体实施。

第十条 【招标代理】 本办法所称招标代理机构是指依法设立、从事招标代理业务的独立企业法人。

招标代理机构不得在所代理的招标项目中投标或者代理投标，也不得为所代理的招标项目的投标人提供投标咨询。

第十一条 【时限规定】通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业服务招投标工作：

（一）前期物业服务项目招标人应当在申领预售许可证前完成招标工作；

（二）新建安置房、保障性住房项目招标人应当在项目工程结顶前完成招标工作；  

（三）其他建设工程前期物业服务招投标时限由建设单位或业主大会确定。

第十二条【招标登记】招标人应当在发布招标公告或者发出招标邀请书的10日前，向辖区物业主管部门或辖区招标办办理登记（备案）手续。

所在地物业主管部门或辖区招标办应当在5个工作日内完成审查工作，对存在违反相关法律、法规、规章的招标文件，应当在3个工作日内告知招标人，招标人应改正并重新办理登记（备案）手续。

第十三条【公平招标】招标人不得排斥任何潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，提出与招标项目实际情况不符的要求。

任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

第十四条【招标公告】经物业主管部门审查同意，招标人采用公开招标方式的，应及时在交易平台发布招标公告，并对招标公告内容的真实性和准确性负责。公告期不得少于5个工作日。内容包括：

（一）招标人的名称和地址、招标项目的基本情况、对投标人的基本要求以及获取招标文件的途径等事项。

（二）投标人及投标物业项目经理相关信息应在宁波市物业信用信息管理系统中审核通过。

（三）招标人应将物业服务招投标与投标人信用等级挂钩，明确对投标人不同信用等级的加分条件。[L2] 

第十五条【资格预审】 招标人根据项目特点和要求，在招标公告或投标邀请书中，可以申明对潜在投标申请人进行资格预审。实行资格预审的招标项目，招标人可以在资格预审文件中明确对投标人和拟派出物业项目经理信用等级的要求及入围投标人的数量。

资格预审工作应当接受辖区物业主管部门或辖区招标办的监督管理。

第十六条 【入围投标人确定】 经资格预审后的有效投标申请人超过资格预审文件设定的入围投标申请人的，招标人可按照有效投标申请人和申请人拟派物业项目经理的信用信息等级排序或抽签等方式确定入围投标申请人[L3] 。具体信用等级和信用分以开标日在宁波市物业信用信息管理系统的查询结果为准。

招标人可推荐1家不低于招标文件所要求的投标单位条件的投标申请人直接入围参加投标。

第十七条【资格后审】 招标人在招标文件中明确进行资格后审的，资格后审要求应在招标文件中规定，如投标人未能满足资格后审要求的应视为无效投标。

       第十七条【投标保证金】 招标人可以在招标文件中要求投标人缴纳投标保证金的金额并提供缴纳账户。投标保证金的金额不得超过招标项目物业服务费用估算金额的2%。

不按时交纳投标办证金的，取消投标人本次投标资格。

第十九条 【投标时限】 招标人应当给与投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

招标公告或投标邀请书发出后，除不可抗力外，招标人不得随意中止招标活动。

第二十条 【招标补遗】 招标人如需对已发出的资格预审文件、招标文件或投标邀请书进行澄清或者修改的，应以书面形式通知所有的资格预审文件、招标文件或投标邀请书收受人。该澄清或者修改的内容为资格预审文件、招标文件或投标邀请书的组成部分，并应符合下列规定：

（一）澄清或者修改应在投标人递交资格预审申请文件截止日期前5日；

（二）澄清或者修改应在招标文件规定的投标文件截止日期前15日。

第二十一条 【踏勘和答疑】 招标人可以根据物业服务项目具体情况，统一组织潜在投标人踏勘物业服务项目现场或举行项目介绍会。

招标人对投标申请人提出的疑问应当予以澄清，并在5日内以书面形式发送给所有资格预审文件、招标文件或投标邀请书收受人。

第二十二条 【保密原则】 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招投标的其他情况。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标方案等实质内容进行谈判。

第三章 投 标

第二十三条【投标人】 本办法所称投标人是指依法设立、从事物业服务活动、响应物业服务招标或邀请、参与投标竞争并在宁波市物业信用信息系统中通过审核的物业服务企业。未登记信用等级或信用评级为E的物业服务企业和物业项目经理不具备投标人资格。

第二十四条 【关联性规定】 符合下列条件之一的投标人视为存在关联关系，不得参加同一物业服务项目的投标。

（一）法人代表或企业负责人为同一人的；

（二）有总公司、子公司关系的；

（三）控股（持股50%及以上）股东为同一法人或自然人的；

（四）相互间有持股的。

第二十五条【行为规定】投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会委员（以下简称“评标专家”）行贿等不正当手段谋取中标。

第二十六条【投标文件编制】投标文件应对招标文件的所有实质性内容做出响应；行文、密封等格式要求必须符合招标文件的规定。否则将被视为无效投标。

第二十七条【投标文件送达】入围投标人或投标受邀人应当按照招标文件的规定将投标文件送达招标人或其委托的招标代理机构。招标人或其委托的招标代理机构应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证。

未按招标文件规定送达的投标文件，招标人或其委托的招标代理机构应当拒收。

任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。

第二十八条 【投标文件修改】投标人在招标文件规定的投标截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人或其委托的招标代理机构。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照招标文件的规定送达、签收和保管。在招标文件规定的投标截止时间后送达的补充、修改无效。

第二十九条【投标文件撤回】投标人撤回投标的，应当在招标文件规定的投标截止时间前书面通知招标人。招标人已按照招标文件规定收取投标保证金的，其投标保证金与未中标人的投标保证金同期退还。

第四章  开标、评标和中标

第三十条 【开标条件】开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第三十一条 【开标程序】开标由招标人或其委托的招标代理机构主持，邀请所有投标人参加。招标人可以委托公证机关对开标、评标过程进行公证。开标应当按照下列程序进行：

（一）由投标人推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格等内容；

（二）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前收到的所有投标文件，开标时都应当当众拆封、宣读；

（三）应当记录开标过程，并存档备查。

开标过程由辖区物业主管部门或辖区招标办负责监督。

第三十二条【评标委员会和评标专家组成】 评标由依法组建的评标委员会负责，成员为5-7名单数，招标人可选派1名评委[L5] ，其余由公共资源交易中心从物业管理评委专家库中随机抽取确定。

若招标人已推荐投标申请人的，则不得选派评委，全部评委从物业管理评委专家库中随机抽取确定

第三十三条 【评标专家条件】 评标专家应当同时具备下列条件：

（一）具有较高的业务素质和良好的职业道德，在物业服务招标标评审过程中能以客观公正、廉洁自律、遵纪守法为行为准则；

       （二）从事物业服务专业领域 、社区工作，且熟悉物业服务业务，在物业服务领域享有一定声誉；

（三）熟悉有关招投标和政府采购方面的法律法规和政策规定，能够胜任招投标评审工作；

（四）本人愿以独立身份参加招投标评标工作，并自觉接受辖区物业主管部门或辖区招标办的监督管理；

（五）身体健康，有必要的时间能够承担评标工作；

（六）没有违纪违法及不良信用记录，没有欠缴物业服务费或违法装修记录；

（七）法规规章规定的其他条件。

第三十四条 【评标专家管理】物业服务招投标的市级评标专家库由市住建局建立，辖区物业主管部门可以建立属地物业服务评标专家库，也可使用市级专家库。由辖区物业主管部门向属地公共资源交易中心提供物业专家库名单。

第三十五条【专家回避】评标专家有下列情形之一的，应当回避，不得参加相关项目的评标：

（一）本人与投标人有人事、劳务关系的；

（二）所在单位与投标人有股权关系或业务合作关系的；

（三）与投标人有其他利害关系的。

第三十六条【评标内容】评标包括评议技术标文件、商务标文件、资信标文件，评标应当保密进行。

评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据投标文件评分等情况进行综合评标。

采用现场答辩会时，应当由投标人拟定的物业项目经理或者授权代表参加答辩。

第三十七条【标书澄清】投标文件中有含义不明确的内容、明显文字或者计算错误，评标委员会认为需要投标人作出必要澄清或者说明的，可以要求投标人作出澄清或者说明。投标人应当响应评标委员会的要求进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标委员会不得暗示或者诱导投标人作出澄清或者说明，不得接受投标人主动提出的澄清或者说明。

第三十八条【技术标评审】技术标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）物业服务的内容和标准等方案；

（二）人员配备；

（三）物业服务质量控制方法；

（四）创优规划和创新服务方法；

（五）物业服务企业组织架构设置和资源配置方案等内部管理制度；

       （六）其他主要内容。

第三十九条【商务标评审】商务标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）物业服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准的报价；

（二）物业服务项目经营成本支出测算报告或者服务酬金的比例；

（三）其他主要内容。

第四十条【资信标评审】资信标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）物业服务企业信用等级；

（二）物业项目经理信用等级；

（三）物业服务企业经营业绩；

（四）其他主要内容。

第四十一条 【评标纪律】投标文件评定过程应当在保密的情况下进行，评定过程期间评标委员会成员应当遵守下列规定：

（一）客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担责任；

（二）独立评审投标文件；

（三）严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，并在评审结果中签字确认；

（四）不与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触；

（五）不收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

（六）不向参与评标活动的工作人员或无关人员透露与评标有关的任何情况。

第四十二条【信用等级加分】物业服务企业和拟派项目经理的信用评级为B级及以上的可加分，具体信用等级和信用分以开标日在宁波市物业信用信息管理系统的查询结果为准。

管理宁波市范围内2000年底前竣工的老旧小区且项目履约行为良的可加分。具体项目履约得分以开标日在宁波市物业信用信息管理系统的查询结果为准。

第四十三条【无效标】经评审，因投标文件存在以下情形之一，导致不符合招标文件要求或者投标文件全部无效，不符合开标条件的，评标委员会应当否决其投标：

（一）投标文件未经投标单位法定代表人或者授权代表签字，或者未加盖投标人公章；

（二）投标人不符合法律、法规、规章和规范性文件或者招标文件规定的资格条件；

（三）同一投标人提交两个以上不同投标文件或者投标报价，招标文件要求提交备选投标文件或者投标报价的除外；

（四）投标报价高于招标文件设定的最高投标限价；

（五）投标文件未对招标文件的实质性要求和条件作出全面响应；

（六）投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为；

（七）存在其他法律、法规、规章规定的情形，导致不符合招标文件要求或者投标文件全部无效的。

依法应当进行的物业服务项目，所有的投标均被否决或者不符合开标条件的，招标人应当重新组织招标。

第四十四条【中标侯选人确定】 评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，按照得分高低向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人，并签字确认。

第四十五条【中标公示】中标结果应当于评标的下一工作日在属地公共资源交易平台上公示，公示期为3个工作日。

中标公示应当载明招标人和中标候选人的名称和地址，中标候选人各加分项情况、评标委员会成员名单，招标项目的基本情况、招标方式、开标时间，投诉受理电话、地址（含电子邮箱）、联系人等。必要时，可同时在当地主要媒介上进行公示。

第四十六条【异议处理】投标人或其他利害关系人认为招投标活动不符合有关规定，对评标过程有异议的，有权向评标委员会提出质疑，由评标委员会根据质疑内容讨论决定，并将决定告知质疑人。评标委员会认为质疑内容对招标结果产生实质性影响的，可中止评标活动，并提交辖区物业主管部门或辖区招标办处理。

投标人或其他利害关系人对评标结果有异议的，有权向辖区物业主管部门或辖区招标办提出申述。[L10] 

第四十七条 【中标通知书】 中标公示期满无异议或者异议无效的，招标人应当于下一工作日向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人，并返还未中标人投标保证金。

第四十八条 【合同订立】 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》。

物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议，不得订立影响社会公众利益或侵犯其他人利益的协议。

第四十九条 【合同登记】招标人或其委托的中标人应当自合同签订15日内，向项目辖区物业主管部门或辖区招标办办理登记（备案）手续。登记资料应包括：

（一）开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告；

（三）中标人的投标文件、招标文件、物业合同等资料。

（三）委托招标代理的，还应当附招标代理委托合同。

各地物业主管部门应当在受理之日起十日内办结登记手续。

第五十条【违规处理】招标人或者投标人有下列行为之一的，中标无效：

（一）招标人向他人透露潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标其他情况的；

（二）招标人违反规定，与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判的；

（三）招标人与投标人串通投标的；

（四）投标人以他人名义投标、串通投标、或以其他弄虚作假方式骗取中标，或者以行贿手段谋取中标的；

（五）评标委员会确定中标候选人后，中标候选人放弃中标资格，无正当理由拒不签订物业服务合同的；

（六）公示期间，经查实中标候选人与招标人之间存在舞弊行为的；

（七）法律、法规、规章、规范性文件规定的其他情形。

投标人违规的，招标人可以没收其投标保证金。辖区物业主管部门或辖区招标办应当依据相关法律法规给予处罚，并计入宁波市物业信用信息系统。

第五章 协议选聘

第五十一条【协议选聘条件】采用协议选聘物业服务企业的，应当选择在宁波市物业信用信息系统中当前信用等级为C级及以上的物业服务企业和项目经理。

第五十二条【合同的订立】协议选聘流程完成后应及时签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》。

第五十三条 【合同登记】物业服务企业应当自合同签订15日内，向项目辖区物业主管部门或辖区招标办办理登记手续。登记资料应包括：

（一）辖区物业主管部门或辖区招标办的协议选聘批准文件；

（三）《前期物业服务合同》或《物业服务合同》等资料。

（三）协议选聘过程中的其他文件资料。

辖区物业主管部门或辖区招标办应当在受理之日起十日内办结登记手续。

第六章  监督管理

第五十四条 【投诉时效】投标人或其他利害关系人认为招投标活动不符合法律、法规、规章和规范性文件规定的，可以在知道或者应当知道之日起10日内向辖区物业主管部门或有关行政监督部门提出书面投诉。提出异议的，异议答复期间不计算在内。

第五十五条 【投诉处理】辖区物业主管部门或有关行政监督部门应当自收到投诉之日起3个工作日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起30个工作日内作出书面处理决定。需要检验、检测、鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内，因检验、检测、鉴定、专家评审所产生的费用，由投诉人预付，最终由责任人承担。

投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证据材料进行投诉的，辖区物业主管部门或辖区招标办应当予以驳回，并记入投诉人信用信息系统。

辖区物业主管部门或辖区招标办处理投诉时，有权查阅、复制有关文件、资料，调查有关情况，相关单位和人员应当予以配合。必要时可以责令暂停招投标活动。

辖区物业主管部门或辖区招标办对监督检查过程中知悉的国家秘密、商业秘密，应当依法予以保密。

第五十六条 【违规处罚】 招标投标活动中有违反国家相关法律法规和规章规定的，按照相关规定处罚，并记入信用信息系统。

第五十七条  【对行政管理部门不依法履行职责的处理】辖区物业主管部门或辖区招标办和工作人员违反本办法规定，不依法履行监督管理的，给予通报批评或处分。徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章  附则

第五十九条 【参照执行】业主大会、业主委员会在原物业企业退管后，经选聘新物业服务企业的；业主大会、业主委员会未成立前，建设单位已经注销、原物业企业退管，有关单位代为选聘物业企业的；新建或已建国有资金持股（含国有资金）单一业主项目选聘新物业服务企业的，可参照本办法执行。

第六十条 【解释】本办法由市住建局负责解释。

第六十一条 【施行日期】 本办法自2020年1月1日起施行。《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》（甬建发〔2010〕49号）同时废止。